二手房买卖合同当中，约定20%的总房价的违约金，那法院又如何判定考量的？最终来确定违约金的金额，有4种要考虑的情况，本文，道华房产律师给大家一一罗列。
第一个情况就是看看守约方，你买方违约了，人家卖方的实际损失是多少。如果能够证明实际损失的，就按实际损失来赔，但是实际损失的往往又难以证明，这种情况下我们就考虑第二种因素。
第二个考量的因素是合同的实际履行情况。合同的实际履行情况，一般有一种是叫“一般违约”，还有“根本违约”，打个比方，在买方没有按照约定的时间付款，那就是一般违约，但是买方就根本就没有这种付款能力，那导致合同无法实现，这就是根本违约，那这种情形，他就要判的违约金就相对比较多。
第三种考量因素是双方的过错程度，双方签了合同了房子没法交易了，没法交的原因，跟双方根本上没有关系，那跟谁有关系，比如政策的调整，限购了，那双方的违约金，就法院就会判的很少了。
第四种的考量因素，就是未来预期的收益。买卖合同如果签订，卖方就会获得很大的收益，要考虑这种情形，比如双方在签订合同的时候，约定了总房价是500万结，在付款的时候办理过户之前，房价就突然就下跌了变成400万，那买方还能干吗？那买方就不干，不买了他就违约了，那买方想解除合同，要求他支付违约金的这种情形，法院会考虑卖方的预期收益问题。
这就是法院，通过这4种的考量因素，来最终确定一个违约金额，但是从司法实践当中，买卖双方没有达成一致，买方不买房子了，卖方解除合同的这种情形，一般也达不到20%这么高的一个额度的违约金。
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