通常我们在购买商品房的时候，大多数都是以认购、订购或者是预定的形式，交纳一定房款，签订相关的协议，很少直接签署正式的商品房买卖合同，所以说当开发商迟迟不能交房、五证不全，甚至都迟迟不开工，这样的情况出现的时候，购房人就面临着非常大的风险。
签了预定协议，买了五证不全的房子该怎么办
这个时候该怎么办？能不能退房？能不能把钱退回来，包括能不能追究开发商的违约责任等等，下面道华房产律师给大家分析分析。
根据《商品房的销售管理办法》以及最高法《关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》等相关的这个法律规定，通常商品房的认购订购，或者是预定等协议，具备商品房买卖合同的主要内容，而且出卖人已经按照约定收售购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，如果出卖人，没有取得商品房的预售许可证明，与买受人订立的这个商品房的预售合同也应当认定为无效。
也就是说，如果我们买到五证不全的房子，那么我们可以通过法院确认该合同无效，出卖人应当将收售的购房款的本金和利息，返还给买受人。
这个说起来比较简单，认定起来还会有更多的细节问题，比如如何认定预定协议是否属于商品房的买卖合同，比如购房款的利息和违约金的计算标准，再比如出卖人在诉讼中又取得了预售许可证，包括我们应该在哪一个时点起诉出卖人都非常的重要，也直接影响着买售人切身的利益。
所以说遇到这种问题，一定要及时的联系专业的律师来处理。
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