导语：政策性住房属于绿本小产权房的一种，政策性住房主要包括全成本微利房、全成本商品房、社会微利房、准成本商品房、经济适用房及安居型商品房等。因政策性住房的“非市场商品房”属性，导致产权变更存在障碍，在遇到离婚、继承、分家析产等法律事件时，各方当事人常常因对该类房产法律属性认知不同而无法协商一致。本案涉及的政策性住房位于深圳市福田区华强北华新地铁站西北角的华新村，现已被深圳市政府旧改立项，因委托人父亲去世，导致委托人与继母、弟弟之间如何继承案涉住房存在分歧。委托人父亲鲁某与委托人母亲刘某婚后购买位于深圳市福田区华新村政策性住房一套，并办理绿本产权证书，登记在鲁某、刘某名下。鲁某与刘某因感情破裂离婚后，与陈某登记结婚，并生育鲁小某。2014年，鲁某与刘某在深圳市公证处就该绿本小产权房签署协议书，约定该房产归鲁某一人所有。后鲁某因病去世，生前未立遗嘱，自鲁某去世后，陈某与鲁小某霸占该房产，一边出租获取收益，一边等待旧改拆迁，以期获得拆迁安置补偿。委托人多次与陈某二人协商房产分割事宜，均遭拒绝，委托道华房产与工程律师团代为起诉，道华律师致电诸多行政机关，全力调查取证，结合完善的诉讼请求、庭审方案，最终为委托人确认其对该政策性小产权房享有继承权，确认继承份额，并追回后母陈某、弟弟鲁小某霸占多年的租金份额，全面维护了委托人的合法权益！
一、案情回顾：
委托人父亲鲁某与委托人母亲刘某于1980年登记结婚，婚后购买位于深圳市福田区华新村政策性住房一套，并办理绿本小产权证书，登记在鲁某、刘某名下。1988年，鲁某与刘某经深圳市福田区人民法院调解离婚。1996年，鲁某与陈某登记结婚，并生育弟弟鲁小某。2014年3月，鲁某与刘某在深圳市公证处就该绿本小产权房签署协议书，约定该房产归鲁某一人所有。2016年4月，鲁某因病去世，生前未立遗嘱，自鲁某去世后，陈某与鲁小某霸占该房产，用于出租获取收益，委托人多次与陈某二人协商房产分割事宜，均遭拒绝，陈某更是多次拒接委托人电话，并扬言该房产已由陈某持续占用多年，早已归陈某所有，与委托人无关。委托人认识到仅靠自身力量无法解决该小产权房的遗产分割问题，更无法达到追回租金损失的结果。在了解到广东道华律师事务所对于政策性绿本小产权房纠纷具有丰富的实战经验后，果断委托道华房产与工程律师团代为处理，对陈某、鲁小某提起诉讼，案件处理中，因委托人年幼时父母离婚，无法提供亲属关系证明，使得案件在已涉小产权房分割的复杂性基础上，更是增加了证明委托人享有继承权、诉讼主体适格的办案难度。
二、道华律师结合委托人主要诉求，总结争议焦点及取证难点如下
1、委托人在父母离婚时尚年幼无身份证号码、且更换过姓名，无法提供直接亲属关系证明，如何证明委托人与被继承人之间有父女关系进而证明委托人有继承权？
委托人出生时，与父母户口同在深圳市罗湖区，委托人父母离婚后，父亲户口迁出至深圳市福田区，委托人随母亲户口迁出，后续几经辗转，在深圳多个派出所办理过登记手续，户口迁出过程中，委托人母亲改嫁，委托人姓名从随父姓变更为随母姓。1988年，委托人父母经深圳市上步区人民法院（现深圳市福田区人民法院）经调解离婚时，民事调解书中记载的是委托人更名前的姓名，且彼时委托人刚刚年满7周岁，尚未办理身份证件，无身份证号码等信息证明主体的唯一性。父母离婚后，委托人变更姓名，户口也再未与其父亲在同一户口簿登记过，导致本案在起诉立案时，面对两个十分棘手的难题：（1）如何证明更名后的委托人与更名前的委托人是同一人？（2）即便证明更名前后的委托人是同一人，又如何证明无身份证号码的委托人是被继承人的女儿？
2、小产权房能否作为遗产分割？本案可以被分割的是房屋所有权，还是房屋使用权？
本案中的房产能否通过法院判决继承份额，可被继承的是所有权还是使用权，关系到诉讼请求的列明以及请求权基础的论证，最终影响到委托人的委托事项能否达成。“小产权房”并非法律专有名词，是社会生活中人们对特殊类型房产形成的约定俗成的称谓，其一般指的是未经过法定程序进行征地以及审批、未缴纳土地出让金等费用，由农村集体或镇政府独立开发或与房地产开发公司联手在农村集体土地上开发建设的房屋。而目前俗称的“小产权房”一般包含绿本房、农民房、私宅、自建房、集资房、厂房、福利房、军产房、政策性住房以及部分历史遗留违法建筑等。针对不同类型的“小产权房”的继承事宜，司法实践中有不同的处理方法，如绿本房一般可以通过继承进行更名取得所有权，深圳地区部分申报过历史遗留的房产仅能通过继承取得使用权，不能一概而论。
3、陈某认为其与委托人父亲再婚后，委托人父亲受赠的50%房产份额应属于陈某与委托人父亲的夫妻共同财产；以及多年来陈某持续占有使用该房产，委托人父亲已经实际将该房产赠与陈某，以致委托人无权分割的理由能否成立？
刘某认为，案涉房产50%的产权属于委托人父亲再婚之前取得，属于委托人父亲的个人财产，剩余50%的产权属于刘某对委托人父亲的赠与，基于陈某与委托人父亲再婚，陈某、鲁小某随委托人父亲一同生活，委托人父亲受赠的50%份额属于再婚后取得，属于刘某与委托人父亲的夫妻共同财产；此外，刘某认为，自2016年委托人父亲去世后，陈某、鲁小某多年来一直占有使用该房产，起诉之前，委托人尚对协商解决抱有一丝希望，多次致电陈某要求折价分割，陈某认为其与委托人父亲再婚多年，且距离委托人父亲去世已有6年，该房产始终由其与鲁小某占有使用，水电费均是陈某、鲁小某支付，其以前述情况为理由认为即便该房产不属于陈某、委托人父亲的共同财产，委托人父亲也已经实际将该房产赠与陈某、鲁小某，陈某认为委托人无权主张分割。那么，陈某主张的该房产自动变为夫妻共同财产是否成立？陈某基于实际占有使用多年而主张该房产已经赠与陈某、鲁小某的说法能否成立亦成为本案需要论证的争议焦点之一。
4、案涉房屋租金是否属于遗产范围？租金基数如何计算？超过起诉前3年的租金是否已过诉讼时效？
委托人父亲于2016年去世，自其去世后，该政策性住房始终由陈某、鲁小某进行出租，委托人虽向陈某、鲁小某主张分割房产及房产租金收益，但并未留下曾主张过遗产分割的相关证据，至2022年提起诉讼时，已距离委托人父亲去世6年有余，6年来的房租收益能否作为遗产进行分割？因房产收益实际由陈某、鲁小某控制，委托人无法得知房产租金每月实际金额，如何确认委托人租金损失的具体金额？按照委托人父亲去世时尚有效的《民法总则》相关规定，诉讼时效为2年；根据委托人起诉时现行《民法典》相关规定，诉讼时效变更为3年，那么，委托人对起诉前超过3年的租金收益是否还具有受法律保护的诉权？
三、道华律师全力调查取证，击破案件卡点
1、几经周折成功调取委托人户籍底卡，确认委托人与被继承人为父女关系，足以证明委托人享有继承权。
道华律师经与委托人沟通后了解到，父母离婚前，委托人与父母户口同在深圳市罗湖区，离婚后，父亲户口迁出至福田区，委托人随母亲户口迁回罗湖区与亲属同户。因户口分户后，原户口本被收回，无法通过户口本证明亲属关系，而一九九几年时期，户籍档案为纸质管理，保管制度不尽完善，纸质档案内容未全面录入电子系统，也无法通过联网系统查询。
道华律师经过研讨，实地取证，通过调取委托人户籍底卡方式证明委托人父女关系。经委托人告知，其户口曾由某塘派出所迁出至某田派出所，后又迁出至某新派出所，目前委托人仅有的初始证件为无身份证号码的独生子女证载明原始姓名。道华律师分别向三处派出所取证，最终得以在某新派出所成功调到委托人与父母的户籍底卡，结合户籍底卡载明的姓名与委托人独生子女证明载明的委托人曾用名一致，成功取得证明委托人与被继承人为父女关系的关键证据，为委托人继承权纠纷奠定了权利基础。
2、制定完善诉讼方案，法律依据与司法实践相结合，论证委托人有权继承政策性住房所有权。
道华律师梳理案件证据，通过《政策性住房信息结果查询单》显示该房产登记在鲁某、刘某名下，结合2014年鲁某与刘某在深圳市公证处办理《公证书》，记载鲁某、刘某就该绿本小产权房签署协议书，约定该房产归鲁某一人所有，可以证明案涉政策性住房属于鲁某个人财产，鲁某死后，基于未立遗嘱的事实，根据《民法典》第1123条，继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的按照遗嘱继承或者遗赠办理的规定，该房产应当作为鲁某遗产由各继承人法定继承。在调取并掌握前述案件重要证据资料后，道华律师向法院提交诸多实务判例，以佐证案涉政策性房屋所有权可以被继承。
3、道华律师推翻陈某对于案涉房产已变更为夫妻共同财产的主张；成功论证持续占有使用案涉房产不能成为陈某、鲁小某认为受到赠与的依据。
道华律师在对本案争议焦点已经充分掌握的基础上，庭前梳理庭审逻辑、总结辩论要点，针对陈某、鲁小某庭前沟通过程中已经暴露的辩论方向，进行案例检索，提交诸多过往判例以论证：（1）案涉政策性住房并非陈某与委托人父亲的共同财产。案涉房产50%的产权属于委托人父亲再婚之前取得，属于委托人父亲的个人财产，剩余50%的产权属于刘某对委托人父亲的赠与，赠与事实虽然发生于委托人父亲与陈某再婚之后，但通过公证书的内容可以证明刘某仅赠与委托人父亲，根据《民法典》第一千零六十三条第三项的规定，遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产，为夫妻一方的个人财产。故案涉房产100%的产权均归委托人父亲，即便陈某与委托人父亲再婚多年、且赠与发生在陈某与委托人父亲婚后，陈某主张该房产已变为夫妻共同财产的说法依然无法成立；（2）陈某、鲁小某对房产持续占有使用并不能证明案涉政策性住房已赠与陈某、鲁小某。根据《民法典》第657条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，委托人父亲生前未立遗嘱，陈某、鲁小某也无任何证明委托人父亲曾做出过将房产赠与二人、二人接受赠与的证据，陈某、鲁小某对房产的持续占有使用状态是基于遗产未分割之前的正常占用，无论从占有的状态上，还是法律形式上，均不能证明委托人父亲有将房产赠与陈某、鲁小某的意思表示，且客观上该房产也未过户，故陈某、鲁小某主张持续占有、使用而取得房产所有权的说法不能成立。
4、法院采纳道华律师作出的自委托人父亲去世时起的全部房屋租金均属于遗产范围且委托人主张分割租金未超过诉讼时效的辩论观点，租金按照委托人主张月租金金额作为计算依据。
首先，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十一条，继承从被继承人死亡时开始；第二百三十条，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；第三百二十一条第二款：法定孳息，由当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。本案中，委托人父亲死亡后，陈某、鲁小某收取的自2016年起的房屋租金，属于因案涉政策性住房产生的孳息，房屋孳息，也应归于遗产范围内，应由委托人、陈某、鲁小某依法法定继承。
其次，本案中，租金作为遗产，在委托人、陈某、鲁小某未进行分割的情况下，遗产始终处于全体继承人共有的状态下，任何遗产共有人都可以随时提出分割共有物的请求，共有人分割共有物的权利属于形成权，并非请求权，故委托人提出自2016年其父亲去世时起计算租金金额并进行分割的诉请不适用诉讼时效规定。
第三，关于租金的计算依据，本案中，因陈某、鲁小某实际控制案涉房屋，并向承租人收取租金，委托人对于每月具体租金收益无从得知，无法进行初步举证，道华律师指导委托人了解市场行情，并取得中介人员聊天记录等其他证据形成租金计算依据，庭审中，陈某、鲁小某虽不认可委托人主张的租金金额，但无法提交相反证据予以反驳，最终，根据证据举证规则，根据道华律师指导委托人收集的租金金额计算依据，获得法院支持。
四、道华律师为委托人确认房屋继承权及继承份额，并追回房屋租金收益
经道华律师对本案证据的充分收集，以及法律观点、实务判例的整理及论证，经福田区人民法院审理，判决：
1、确认委托人有权继承案涉房屋1/3的房产份额；
2、被告陈某、鲁小某应当自2016年（委托人父亲去世时起）每月支付向委托人支付房屋租金的1/3，已到期租金于判决生效后5日内付清等内容。
五、道华律师代委托人申请强制执行，判决款项全额到账
一审判决作出后，委托人、陈某、鲁小某均未提起上诉，但陈某、鲁小某未在判决生效后的5日内向委托人移交到期应付租金金额，面对陈某、鲁小某对生效判决的无视，道华律师代委托人向福田区人民法院对陈某、鲁小某申请强制执行，查封、扣押、冻结陈某、鲁小某名下财产，如陈某、鲁小某拒绝向法院报告财产情况、拒绝履行判决，道华律师将进一步向法院申请对陈某、鲁小某采取限制高消费、列入法院失信被执行人、拘留、拒绝执行判决裁定罪等法律措施。最终，经法院强制执行程序，陈某、鲁小某服判息讼，足额向委托人移交租金，并在执行结案后，按月向委托人支付租金收益，至此，道华律师顺利达成委托人全部诉求，获得委托人高度认可！
六、道华律师案件评析
道华律师在房产与建设工程纠纷领域有着多年争端解决经验，在接受本案委托后，道华律师结合案件情况进行综合评析，针对委托人诉讼请求收集关键证据，全面梳理案件法律事实，严密论证法律关系，帮助委托人充分实现诉求，并及时通过法院强制执行程序，最终将委托人诉求落实到实处，充分保障委托人合法权益。小产权房继承案件较为复杂，要在区分房产类型的基础上，根据个案的情况有针对性地处理。
1、政策性住房如何识别？政策性住房又称为“绿本房”，源自深圳1995年、2003年颁发的房产证封面为绿色，识别方式有：①通过房产证记载内容进行识别：政策性住房房产证首页会注明“不得买卖，抵押（典当）、出租须按有关规定办理”的字样，部分房产证会加盖“微利商品房”“准成本商品房”“全成本商品房”印章；②通过不动产资料电脑查询结果表识别：权利人可以前往不动产登记中心或通过不动产登记中心小程序下载电子版凭证进行查询。
2、小产权房应当如何继承？隋悦然律师认为，小产权房种类很多，一般来说，针对已进行产权登记的小产权房，如政策性住房一类的绿本房或取得房屋所有权证的棕本房，基于非市场商品房的属性，虽然在市场流转中存在障碍，但在继承中与红本房一致，主要分为遗嘱/遗赠继承以及法定继承两种方式继承房屋所有权；针对未进行产权登记的广义上的小产权房，如历史遗留、违规搭建的房产等，基于无明确的权属证明文件，通常无法继承所有权，但部分房产可以继承使用权，比如已经进行历史遗留违法建筑申报的房产，可以通过诉讼途径继承房屋使用权。
七、案例相关法律法规
1、《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条 申请转移登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）不动产权属证书；（三）身份证明；（四）买卖合同书，或者赠与书，或者继承证明文件，或者交换协议书，或者人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或者有关行政机关的行政决定书，或者分割的协议书。行政划拨、减免地价的土地，转移时按照规定需补地价的，应当提交付清地价款证明书。
2、《深圳市规划与国土资源局关于颁发新〈房地产证〉的通知（2009）》第二条 新《房地产证》采用红皮及绿皮两种版本。红皮本记载市场商品房地产，绿皮本记载非市场商品房地产。
3、《深圳市规划与国土资源局关于颁发新〈房地产证〉的通知（2009）》第三条 凡有下列情形之一的房地产，颁发绿皮《房地产证》：（一）以行政划拨方式获得的土地使用权；（二）在行政划拨的土地上建成的房地产；（三）通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权（以协议方式按市场地价标准支付地价款的除外）；（四）在缴付协议地价款的土地上建成的房地产；（五）获得减免地价的土地使用权；（六）在减免地价的土地上建成的房地产；（七）政策性住房，包括准成本房（准成本商品房）、全成本房（全成本商品房）、全成本微利房、社会微利房（微利商品住宅）和经济适用房。（八）按"房改"取得的全成本（建筑费用加室外工程配套费用）商品房。（此项废止）（九）微利商品住宅（此项废止）（十）农村居民私人住宅；（十一）房地产登记机关确认的其他非市场商品房地产。
4、《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》第四条 经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需要同时符合以下条件：（一）申请人为经济适用住房《房地产证》或者《不动产权证》（非市场商品房）登记的权利人，且经其他权利人一致书面同意；（二）签订买卖合同满5年；（三）为购买该套经济适用住房而按揭贷款并设定抵押的，须经抵押权人书面同意；（四）无法规、规章规定及合同约定的不得受理其取得住房完全产权或者上市交易申请的情形；（五）法规、规章和规范性文件规定的其他条件。
5、《中华人民共和国民法典》第一千一百二十一条，继承从被继承人死亡时开始；
6、《中华人民共和国民法典》第二百三十条，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；
7、《民法典》第一千一百二十七条规定，遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
