导语：2022年底，梁家突然被一对母子找上门来，原来梁老头在十年前曾与该女子生下一子，根据《中华人民共和国民法典》规定，非婚生子女享有与婚生子女同等的继承权，突然出现的这位私生子，与梁老头的三个婚生子女一样，享有继承梁老头名下财产的权利，梁老头名下拥有一栋小产权房，为保障自己的权益，梁老头的大儿子希望通过签订协议解决私生子抢夺房产的隐患。但基于小产权房的特殊性，这套房屋无法过户，甚至买卖，赠与都是无效的，如何排除私生子的继承权成了难题。道华律师凭借着自己在小产权房纠纷领域的丰富经验，另辟蹊径，从婚姻家事角度入手，起草协议，成功帮助委托人规避风险，完美解决当事人困扰！
一、案情回顾
2022年底，梁老头的私生子找到梁家，想要在梁老头死后分割其名下的小产权房屋。梁老头名下有一套位于深圳市宝安区的小产权房，正常来说，这套房子本属于梁老大与弟弟妹妹的，但是非婚生子女拥有与婚生子女平等的继承权，也就是说，未来如果发生继承，房屋的份额将会有私生子一份，面临着房子要被抢走的风险，委托人感到无法接受，但涉案房屋是一套小产权房，无法办理不动产权登记，不能进行合法交易。梁某认为自身的合法权益无法得到保障，梁某将案件全权委托道华房产律师事务所处理小产权房屋纠纷。
二、深圳小产权房特殊意义
经过1992年、2004年两次农村城市化改造，深圳的农村集体土地已全部转为国有土地。因此，从占地性质上看，深圳已没有通常概念中的“小产权房”，但由于历史遗留、旧改进程缓慢，深圳仍有大量土地掌握在村民、村集体手中，“小产权房”的说法也常被广泛使用。其包括没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、安居房等。
深圳市住建局和深圳市规划和自然资源局联合发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，《通知》有多处关涉到住宅类历史遗留违法建筑，核心内容有四点：社区股份合作公司不得为住宅类历史遗留违法建筑交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务。
整体而言，《通知》从小产权房、回迁房的交易源头、交易过程、交易渠道和资金等进行管控。这意味着小产权房、回迁房等住宅类历史遗留违法建筑，遭到政策的全链条正面围剿。
这并非深圳首次对住宅类历史遗留违法建筑进行高压监管。早在2021年，深圳就进行了小产权房整治。比如深圳龙华区、宝安区等片区小产权房密集的片区，均有发布内容涉及暂停小产权房交易的通知《关于小产权房问题的通知》等文件。深圳市律师协会随即也发布了《关于转发深圳市司法局〈关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务通知〉的通知》，禁止为违法建筑提供公证、见证等。
三、道华律师总结争议焦点如下
因为本案涉及小产权房屋案情复杂。因此不仅仅是单纯的遗产纠纷，更包含小产权房屋纠纷。道华律师结合过往承办过的大量小产权纠纷，总结案件解决焦点：
1、 面对小产权房无法过户的难题，如何避免私生子分割房产的风险？
2、 起草婚内协议后，如何缓和委托人的家庭关系，帮助梁老头消除无人赡养的担忧，签署协议？
3、起草签署遗嘱后，小产权房无法办理公证，如何保证遗嘱的效力？
四、结合婚姻家事专业背景，通过婚内协议巧妙规避继承风险
1、分析案情，研讨出路，转换思路，起草婚内协议，借助婚姻家事协议达到过户效果。
道华律师接受委托后，对案件进行全面梳理，经过对案件的研究讨论，要想避开私生子继承，需要通过法律手段切断私生子与房产之间的联系。本案案涉房产为没有进行不动产权登记的小产权房，这使得包括买卖赠与在内的一系列普通经济协议难以发挥作用，无法通过房产过户避免私生子对房屋的继承可能。道华律师凭借着自身对小产权房政策的了解以及丰富的小产权房纠纷解决经验，认为小产权房虽然在买卖与赠与行为上存在法律风险，但是并不限制婚内协议，而涉案房屋是梁老头结婚后与妻子冯老太共同建造，属于婚后夫妻共同财产，既然没有权属登记，无法过户，那就以婚姻家事协议为跳板，将属于夫妻共同财产的小产权通过婚内协议房变更为冯老太的个人财产，以此切断私生子与房产的联系，从而有效防止私生子以自己为梁老头儿子的身份抢夺房产的可能性。
通过婚内协议，道华律师巧妙达成了房屋权属转移的效果，道华律师另辟蹊径，通过婚内协议来解决财产分割的问题，由此解决了令无数律师头疼的难题，得益于道华律师丰富的专业知识以及充分的案例研究，成功研讨出婚内协议这一解决方案，为本案后续遗嘱的订立以及房产的顺利分割奠定基础。
2、无人赡养，老无所依，七旬老人的担忧，道华律师沟通当事人，通过房屋出租授权委托书清除协议障碍。
在起草婚内协议之后，原本十分配合的梁老头却一反常态，不愿在婚内协议上签字，道华律师耐心与梁老头进行沟通，了解其不愿签订婚内协议的顾虑，原来这套房子一直是处于出租的状态中，每月的出租费也是作为梁老头主要的生活费来源，可是现在如果梁老头与妻子签订了婚内协议，那么这套房子梁老头便不再拥有份额，是属于妻子冯老太的个人财产，这样一来，自己的生活来源便没有了保障，年过七旬的梁老头担心自己未来会面临无人赡养的情况，尽管梁老头与冯老太是夫妻关系，但是没有法律协议的规范，梁老头不敢冒这个险，在了解到梁老头的担忧后，道华律师火速研讨解决方案，同时将梁老头的担忧告知冯老太及委托人，经过道华律师的不懈努力，反复与委托人一家进行沟通，不断协调各方利益，缓和委托人与梁老头之间的关系，提出有建设性的方案，促成各方共赢的局面，最终委托人最终表示理解，愿意将租金交给梁老头作为赡养费，同时在道华律师的帮助下双方就租金份额达成一致，达成由委托人代为出租，而收取的租金在梁老头在世时，必须分给梁老头的房屋出租授权委托书，这样一来，既解决了私生子争抢房产的风险，又解决了梁老头老无所依的担忧，道华律师通过积极沟通当事人，起草房屋出租授权委托书成功解决了梁老头的顾虑，完美满足了两方的诉求，确保双方的利益，避免法律风险。
3、小产权房屋无法公证，道华律师另辟蹊径，订立遗嘱进行公证。
起草完毕婚内协议及房屋出租授权委托书之后，整个案件中最为困难的部分也宣告完成，但是这并不代表整个案件的结束，前两步协议排除了私生子的继承权，但是还并没有确定遗产的分配，最后便是遗嘱的订立。
因为小产权房没有权属证明，所以公证处对小产权房屋权属不予进行公证，面对这种情况，经验丰富的道华律师果断决定订立遗嘱，通过遗嘱对小产权房归属进行公证，而不是对小产权房本身进行公证，在道华律师的指导下，委托人成功办理遗嘱公证，解决了困扰一家人的难题。
道华律师本次起草的三步协议，既有效避免了私生子争夺财产的风险，又充分保障了委托人的合法权益，帮助缓和委托人家庭成员关系，有效解决了小产权房无法过户的难题！
五、私生子主动提起遗产继承诉讼，道华律师助委托人驳回对方诉求
在梁老头去世后，私生子不出所料果然起诉一家人要求分割小产权房屋份额，道华律师已经在事前做好充分准备，积极应诉。道华律师主张案涉小产权房屋并非为梁老头财产，不应作为遗产进行分割。
道华律师向法院提交了已经签署的婚内协议，并强调本案涉案房屋虽然属于农村自建房，无产权证书，无法办理房产过户，但是梁老头与冯老太双方签署婚内协议仅对涉案房屋使用权进行处分。
道华律师提到，梁老头与冯老太签订的婚内协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。且梁老头与冯老太的案涉小产权房屋权利已转移，梁老头、冯老太可通过婚内协议约定小产权房屋归属。对此，道华律师指出，涉案房产属于深圳市历史遗留违法建筑，未进行产权登记，也未办理报建手续，梁老头、冯老太对该房产只有使用权，没有所有权，故不存在办理转移登记之说。根据当事人确认的事实，婚内协议签订后，该房产交由冯老太管理、使用，在房产不能办理过户登记手续的情况下，使用权的移交即应视为房产权利的转移，故本案婚内协议有效，案涉小产权房屋为冯老太个人财产，私生子无权要求分割案涉小产权房屋。
六、道华律师案件评析
道华律师在房产与建设工程纠纷领域有着多年争端解决经验，在接受本案委托后，结合案件情况进行综合评析，结合不同领域专业知识，同时通过婚内协议配合诉讼程序，最终维护了委托人的合法权益。
2001年深圳市出台“两规”，提出了历史遗留违法私房及历史遗留生产经营性违法建筑的概念。历史遗留违法私房是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律法规所建的私房。历史遗留生产经营性违法建筑是指1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。
邹俊岳律师指出，深圳小产权房情况复杂，有“绿本”“两证一书”“历史遗留回执”多种情形。绿本房基于其非市场商品房的属性，虽然其属于小产权房屋的一种，但在继承中与具有不动产权证书的商品房一致，可以由遗嘱/遗赠继承或法定继承的方式继承房屋所有权；而针对“历史遗留回执”类未进行产权登记的小产权房等，因为其没有合法的所有权证书，一般直接继承房屋的所有权，但可以继承其使用权。本案中的小产权房屋就是通过婚内协议的方式将小产权房屋的使用权变更到冯老太名下，防止私生子继承遗产。
七、相关法律法规索引
1、《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》第二条，公证机构、律师事务所不得为住宅类历史遗留违法建筑交易行为提供公证或者见证服务。司法行政部门应当加强对公证机构、律师事务所的公证或者见证服务的监管，对违法违规提供公证和见证服务的行为，坚决予以查处。
2、《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》第一条，违法建筑，是指未经规划和自然资源部门批准，未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。
3、《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》第四条， 经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需要同时符合以下条件：（一）申请人为经济适用住房《房地产证》或者《不动产权证》（非市场商品房）登记的权利人，且经其他权利人一致书面同意；（二）签订买卖合同满5年；（三）为购买该套经济适用住房而按揭贷款并设定抵押的，须经抵押权人书面同意；（四）无法规、规章规定及合同约定的不得受理其取得住房完全产权或者上市交易申请的情形；（五）法规、规章和规范性文件规定的其他条件。
4、《中华人民共和国民法典》第一千零七十一条，非婚生子女享有与婚生子女同等的权利，任何组织或者个人不得加以危害和歧视。
5、《中华人民共和国民法典》第二百一十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
6、《中华人民共和国土地管理法》第十二条，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
