开发商刻意美化样品房，到手是“叙利亚战损风格”的“精装房”；开发商宣称绿化率高达85%，实际上是假花假树充当“临时工”；开发商信誓旦旦保证“零首付”，结果是开发商虚拟抬高房价，从银行提高贷款的方式来获得首付款……以上雷区购房者一旦遇到，大概率是被开发商忽悠了，道华律师以案释法告诉大家遇到这种情况如何维权。
一、基本案情
2017年10月，王某在销售人员的带领下，在售楼现场考察了沙盘及实地考察其对外宣传开放的样板房，样板房将4.5米高的房间隔层为复式住宅，提高了实际实用面积。即使开发商销售的复式与其平层每平方米相差7000元至8000元，王某考虑到复式相当于增加了一倍的面积，还是划算的，故其与开发商签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定购买了深圳市坪山区某楼房。
交房后，深圳市坪山区规划土地监察局告知小区室内隔层属于违建，因该房地产报建时没有隔层设计，如果隔层会增加承重，影响公共安全。此外，此楼盘宣传时称小区有800平方米的配套游泳池，且双方签订的购房合同第26页约定，泳池及会所优先满足业主使用。2019年6月，深圳市坪山区规划土地监察局认定上述无边天际泳池无规划无报建，属违建，对开发商予以处罚，并要求其拆除。
后王某诉至法院，要求开发商按照案涉房产总价的30%向其支付因所购房产无法交付泳池等配套设施及无法实现隔层产生的违约损失。
二、道华案例解析
首先，开发商在宣传手册、样板房、各网站的宣传资料及相关销售人员宣传和推介中，均明确、具体描述涉案房产项目具有配套游泳池等配套设施，约定房产可装修成室内二层的LOFT户型，开发商对此亦不否认。
其次，关于LOFT户型，案涉房产层高达4.5米，远高于正常的平层高度；且在买受人进行隔层搭建时，开发商及物业管理公司审核通过装修方案并在装修完毕后验收合格，亦足以说明其销售房产时曾经宣传买受人可以进行隔层搭建的。因此，涉案房地产项目规划存在游泳池等配套设施，可装修成室内二层的LOFT户型，开发商通过宣传手册、样板房及宣传资料等方式，已经明确、直观的进行了展示，有关允诺明确、具体。
再次，涉案房产用途为办公，宣传规划范围内存在游泳池等配套设施，并可搭建成LOFT户型的情况下，必然有更好的租用效果和收益增值空间。因此，交易房地产项目是否存在游泳池等配套设施，是否可搭建成LOFT户型，足以对案涉房产的价格及买受人的购房意愿产生重大影响。
因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。法院最终判决开发商于本判决生效之日起十日内赔偿购房者王某损失34998 元（按总房款的3%）。
三、相关法条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
《民法典》第500条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成损失的，应当承担赔偿责任：（1）假借订立合同，恶意进行磋商；（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（3）有其他违背诚实信用原则的行为。”
四、道华律师提示
1、购房者在购房前应当收集与查证所购房屋的相关信息。可以到房屋所在地的规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询，了解相关情况。
2、购房者应当保存好楼盘和宣传资料、购房合同、付款票据、样板房资料等材料，以便维护自身的合法权益。
3、购房者注意合同中的免责条款，如果协议中含有“最终交付以政府规划或最终确定的示意图为准”类似的描述，购房者需谨慎签订此类合同。
