案情简介
2019年10月14日，洪某与开发商签订《房地产买卖合同》购买了位于深圳市龙岗区一处房产，合同约定交房日期为2019年10月26日。2020年1月21日，开发商向洪某交付房屋，洪某发现房屋存在一些问题，在《房屋验收交接表》上注明了8处应维事项。2020年6月14日，洪某对房屋进行第二次验收，提出在《房屋验收交接表》上注明的8处问题已经解决，但又提出阳台排水口的问题。2020年6月17日，开发商将阳台排水口的问题解决，洪某始对案涉房屋进行装修。
洪某向法院提出诉讼请求：
1．开发商向洪某支付违约金72891.89元（以已付房款4165251元为基数从2019年12月26日起计算至2020年6月17日止）；
2．开发商与物业公司立即修复位于深圳市龙岗区的房屋质量问题；
3．物业公司免除原告2020年2月1日至2020年6月30日的物业管理费，每月320.04元，共计1600.2元；
4．开发商向洪某支付房屋租金损失17500元（按日租金100元从2019年12月26日起计算至2020年6月17日止）；
5．本案诉讼费由开发商和物业公司承担。
道华案例解析
本案的关键在于开发商是否存在逾期交房以及洪某因开发商逾期交房可以主张哪些损失。
（一）关于案涉房屋的交付时间。
案涉房屋的交付时间理应为2020年6月17日，即其验收房屋提出的问题全部维修解决的时间。理由在于：
虽然开发商主张案涉房屋交付时间为2020年1月21日，即洪某第一次验收后领取房屋钥匙的时间。但是，2020年1月21日原告第一次验收时提出了8处需要维修的问题，如不解决上述问题，显然原告无法进行正常装修，进而影响原告正常使用房屋。因此，案涉房屋交付时间应为2020年6月17日。
（二）因开发商逾期交房，洪某可以主张的损失哪些会得到支持？
1、违约金
根据合同附件四第8条的约定：逾期达60天以上的，自第60天的次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，故洪某可以向开发商主张违约金72891.89元（4165251元×0.01％×175日）。
2、免交物业管理费
根据《物业管理条例》第41条第二款的规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。案涉房产于2020年6月17日完成实际交付，因此，洪某无需向物业公司交纳2020年2月1日至2020年6月17日期间的物业管理费。
3、租金损失
因开发商存在逾期交房，根据《商品房买卖合同司法解释》第十三条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，开发商应予以承担逾期交房期间的租金损失。
关于房屋租金计算标准，根据深圳市龙岗区龙城街道2017年房屋租金为18元／平方米，酌情上浮20％，按21.6元／平方米计算。洪某房屋登记面积为84.22平方米，原告从2019年12月26日至2020年6月17日的租金损失为10611.72元（21.6元／平方米×84.22平方米÷30天×175天）。
道华律师提示
在商品房预售合同中，购房者的主要权利是获得并占有、使用房屋，因此，如开发商延期交房被认定为违约，根据个案情况，业主可以主张：
1、解除商品房预售合同；
2、违约金；
3、租金损失和其他维权损失；
4、解除银行贷款合同和抵押合同等。
当业主在遭遇开发商逾期交房时，建议委托专业房产律师全面保障自身合法权益。
