导语：本案中，历史遗留回执类小产权房屋在深圳大量存在，理论上来说，有此回执的房子，已经列入记录的历史遗留违法建筑记录。多数人就此认为，有此回执便相当于有了确权证明，但是此回执和不动产登记证书天差地别。历史遗留回执存在大量法律风险。本所的委托人母亲（以下简称蔡母）2023年6月在家中因病去世，留下数栋小产权房屋。为避免去世后子女因遗产问题反目成仇，蔡母生前特意打印遗嘱一份，但由于对法律知识的匮乏，蔡母遗嘱形式存在瑕疵，效力存在争议。蔡母共有三个子女，因委托人定居香港，所以房屋一直由其弟弟、妹妹代为出租。现如今蔡母离世，弟弟妹妹霸占遗产，家族亲情关系岌岌可危。委托人为了家族和谐团结，维护兄弟姐妹亲情，找到道华房产与工程律师团。道华房产与工程律师团接受委托后对每一位继承人进行细致分析，结合继承人对遗产继承的真实想法，制定专门的解决方案。平衡各继承人遗产利益，及时起草财产分配协议协助全体继承人签署并进行公证，增强法律效力。同时启动诉讼程序，双管齐下，终获法院支持全部诉讼请求。道华律师完美解决该涉及小产权房的遗产继承纠纷，既维护了家庭亲情又保护合法财产。
一、案情回顾：
2023年6月，蔡母在家中去世，生前留有遗嘱将深圳市白石龙数栋小产权房屋分配给蔡女士和其弟弟蔡先生（以下简称蔡弟）和其妹妹蔡小姐（以下简称蔡妹）共同所有、使用。2009年，蔡女士和蔡弟、蔡妹三人对数栋小产权房屋向深圳市龙华区民治街道民心社区工作站进行了申报登记。除部分小产权房屋由蔡弟、蔡妹生活使用外，其他大量闲置房屋一直用于出租收益，蔡弟负责收取租金。一开始还会将蔡女士应得部分给蔡女士。后来蔡弟经常以各种理由拖延支付蔡女士租金并拒绝返还蔡女士应得房屋份额。由于蔡女士居住在香港，蔡弟经常以此为理由拖欠蔡女士应分的租金，甚至收到租金的总额也不告诉蔡女士。
由此双方产生矛盾，蔡弟拒绝承认遗嘱效力并认为蔡女士长期不在蔡母身边，不孝子女不应继承蔡母遗产。蔡女士只能委托道华房产律师团起诉蔡弟要求其返还遗产房屋份额及该部分租金。
二、遗产涉及小产权房屋，法律关系复杂存在风险，委托人财产权益难以保障。
1、历史遗留登记类小产权房屋未经相关部门的实质性处理，房屋权属未经登记，存在无法继承的风险。
“小产权房”不是一个具体的法律概念，但我们理解的“小产权房”一般会具备几类特征：第一，房产在村集体土地上建设、使用；第二，房产建设时没有取得行政部门出具的建设规划许可；第三，没有进行商品房不动产登记，即没有取得红本房产证；第四，有在两规部门申请历史遗留问题违法建筑普查登记。
因涉案房产为小产权房屋，没有进行商品房不动产登记、虽然有向社区工作站进行了历史遗留问题违法建筑普查登记，但是相关部门也未对涉案房产的合法性进行审查并作出认定。涉案小产权房屋存在法律效力上的瑕疵，存在无法作为遗产进行继承分配的风险。
2、被继承人去世后，遗留房产所产生的租金收益能否作为遗产继承？
小产权房的租赁价格相比于一般的商品房而言存在一定的优势，所以大批人群在租房时会选择小产权房屋。由于“小产权房”具有其历史特殊性，许多房产在建设之初就没有取得规划许可，或者即使取得规划许可，也存在超出规划许可范围建设的情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》相关规定，就此类未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所签订的租赁合同无效。虽然合同无效，如果承租人已经实际占有、使用房产，房产的使用价值得到实现了，出租人仍可以要求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。蔡弟与蔡妹长期将本属于蔡女士的小产权房屋进行出租，获取了大额租金利益，拒绝向蔡女士返还。
3、小产权房屋无法获得产权证书，房屋继承后的旧改、拆迁补偿等财产权益无法得到保证。
由于“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。如果相关部门整顿小产权房的建筑项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。委托人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回拆迁补偿款的尴尬境地。且由于小产权房没有国家认可的合法产权，继承人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。一旦涉及到拆迁赔偿等，蔡弟蔡妹很有可能以继承不合法为由，诉至法院，要求全额得到拆迁赔偿，而委托人很难得到补偿，风险很大。
三、道华律师分析案件情况，了解案件法律风险，总结案件争议焦点。
本案诉争小产权房产历史遗留登记在被继承人蔡母名下，2023年6月蔡母去世，生前留有遗嘱，但是遗嘱形式存在瑕疵，效力存在争议。被告主张被继承人蔡母的遗嘱不符合法定形式，遗嘱效力存在争议，不应按照遗嘱份额对案涉小产权房屋进行分配。且小产权房屋出租所产生的租金利益是被继承人死后产生，不属于被继承人合法财产不应作为遗产进行分配。
道华律师归纳案件争议焦点：
1、是否应当按照遗嘱内容对遗产份额进行分配？
2、小产权房屋是否属于被继承人合法财产由继承人继承分割？
3、小产权租金利益是否属于遗产范围？
四、道华律师量身制定法律方案，现以财产分配协议固定遗产份额，再提起诉讼为委托人争取房屋财产。
1、道华律师以诉促谈，迅速财产保全，迫使对方签署分配协议，规避法律风险。
道华律师意识到遗嘱效力存在争议。为了帮助委托人能够按照遗嘱份额继承遗产，道华律师迅速提请立案，启动诉讼程序同时申请财产保全。在道华律师提起财产保全后，蔡弟蔡妹主动找到蔡女士沟通遗产分配事宜，希望蔡女士撤回起诉解封查封财产。道华律师迅速抓住机会，为了防止被告在后续遗产的实际分割中再次反悔、提出异议，道华律师迅速组织案涉三人，在原有遗嘱内容的基础上对存在法律风险的条款进行修改，起草了一份财产分配协议。在各继承人达成一致的基础上共同签署该份协议，并前往公证处对该份财产分配协议加强协议的法律效力。为遗产最终按照遗嘱份额进行分割提供保障。
2、道华律师主张小产权房屋属于合法财产，其使用权可以作为遗产由继承人继承。
针对涉案小产权房屋已办理历史遗留问题违法建筑普查登记，未取得不动产登记权证。在行政主管部门对该建筑作出处理前，无法对案涉房产的所有权进行确权和分割问题，道华律师认为，可依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人签订的租赁合同虽然无效，但出租人可以要求参照合同由承租人支付房屋占有使用费。可见，对违法建筑的使用和收益，应给予一定的保护。《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第四条规定，涉及违法建筑使用费的给付，婚姻家庭、继承案件中的权益分割，占有保护，建筑物、构筑物倒塌损害责任等纠纷，属于民事案件受理范围。
3、小产权房屋租金利益应得到保护，道华律师通过诉讼程序为委托人夺回案涉房屋份额及租金收益。
在案件庭审中道华律师指出，涉案房产属历史遗留违法建筑，已经办理了历史遗留违法建筑的相关申报手续，虽未有房产登记手续，但权利人对该房产具有进行管理、使用、收益的权利。本案蔡女士合法继承蔡母遗产，对案涉小产权房屋依法享有合法的使用权。根据《中华人民共和国民法典》第二百六十六条 、第二百六十七条规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。本案蔡弟、蔡妹未经蔡女士同意，将该涉案房屋出租，属无权处分行为，构成对蔡女士财产权利的侵犯。因此蔡弟、蔡妹在将涉案房屋取得的全部出租利益返还蔡女士的同时，还应将长期侵占蔡女士的小产权房屋予以返还。
五、道华律师诉讼手段与非诉措施同时启动，相辅相成，案件胜诉帮助委托人拿回应当小产权房屋遗产份额及租金利益。
本案道华律师诉讼之前提前介入案件处理，通过与对方积极沟通和财产保全手段限制冻结对方租金账户迫使对方依照被继承人遗嘱内容与委托人重新签署财产分配协议，为形式存在瑕疵的遗嘱效力进行补强，为委托人最终获得胜诉，挽回房屋份额奠定了基础，提供了依据。
通过诉讼手段道华律师主张小产权房屋使用权可以进行遗产继承，引导法院依照蔡母遗嘱及遗产分配协议判决遗嘱列明房屋份额使用权归蔡女士享有法庭上道华律师据理力争，涉案小产权房屋出租所获租金应当受到法律保护，其受遗产继承法律关系调整，我方主张对相关房屋租金收益进行返还，得到法院的全额支持。案件获得全面胜诉。蔡弟蔡妹在本判决生效之日起十日内返还给蔡女士。蔡女士没想到案件能够得到全面胜诉，顺利追回遗产小产权房屋。案件圆满收官，道华房产与工程律师团获得委托人高度赞扬。
六、道华律师案件评析：
深圳市为解决复杂多样房产的规制问题，在尊重历史的前提下，同时促进土地利用开发，确保深圳的可持续发展，出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》等法规及规章进行调整。因此，深圳独创了“历史遗留违法建筑”的概念。
邹俊岳律师指出本案的小产权房进行了历史遗留登记，并未取得建设用地使用权证或规划许可的建筑物。众所周知，小产权房不同于市场商品房，其建造、转让均具有一定的风险及法律障碍。小产权房不具有不动产登记权证，在行政主管部门依法作出处理前，其所有权在法律上是无法进行确认、更无法分割继承的。但对于该小产权房的使用权及收益权，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条 之规定，属于公民合法遗产范围，可予继承。
小产权房的继承权及继承份额是如果通过国家相关登记机关登记确定的，最好的方式就是通过法院调解或判决等法律文书形式予以确定。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。因此，法院的调解或判决文书成为确定小产权房继承权的合法有效凭证。
七、相关法律法规索引：
1、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第十条规定：“第十条依照本规定可确认产权的违法私房，建房者按本规定补办有关手续，接受处理后，房地产登记机关应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时限确认产权，发放房地产证书。”
2、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》第六条规定：“第六条违法建筑行为人应当在本规定公布之日起一年内就所建违法建筑向规划国土资源部门申报。规划国土资源部门应当予以登记造册，进行处理。”
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人签订的租赁合同虽然无效，但出租人可以要求参照合同由承租人支付房屋占有使用费。”
4、《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第四条规定：“涉及违法建筑使用费的给付，婚姻家庭、继承案件中的权益分割，占有保护，建筑物、构筑物倒塌损害责任等纠纷，属于民事案件受理范围。”
5、《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”
6、《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定：“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。”
